15 de outubro de 2026 | Direito do Arrendamento e Fiscalidade Imobiliária
Introdução
A Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, em vigor desde 14 de outubro de 2026, estabelece os limites máximos de renda no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
1. O regime
O RSAA destina-se a incentivar a disponibilização de habitações com rendas sujeitas a limites legais. A adesão depende do cumprimento dos requisitos do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026. Estes limites não são aplicáveis indiscriminadamente a todos os contratos de arrendamento.
2. Limites por concelho e tipologia
A tabela anexa à Portaria diferencia concelhos e tipologias. Exemplos para T2: Braga 671 €; Aveiro 714 €; Coimbra 711 €; Almada 1.021 €; Cascais 1.254 €. São valores base, antes de majorações. O senhorio pode estipular renda inferior.
3. Majorações
O artigo 2.º, n.º 4, permite uma majoração de 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo e outra de 10% se o imóvel tiver classe energética A ou superior, comprovada por certificado válido à data do contrato. As majorações são cumulativas. Num limite de 700 €, a aplicação de ambas perfaz 840 €.
4. Benefícios fiscais
O enquadramento no RSAA pode permitir isenção de IRS ou IRC sobre rendimentos prediais. Existem ainda benefícios de IMT e IMI para determinados investimentos destinados ao arrendamento acessível. Não são automáticos: a mera renda abaixo do limite não basta, sendo indispensável confirmar os requisitos de cada benefício.
5. Arrendamento de quartos
O artigo 2.º, n.º 2, estabelece a fórmula Vref(ph) = Vref(h) × Auq/Aut. A área útil do quarto com instalação sanitária privativa é majorada em 25%. Exemplo: três quartos de 12 m² e renda limite global de 900 € correspondem a 300 € por quarto; com casa de banho privativa, o cálculo do quarto passa a 375 €, antes de outras majorações.
6. Regime transitório
O artigo 7.º da Portaria salvaguarda, entre 1 de setembro e 13 de outubro de 2026, os limites definidos segundo a Portaria n.º 176/2019. A nova portaria revoga as Portarias n.ºs 175/2019, 176/2019 e 177/2019. A entrada em vigor não impõe uma alteração geral dos contratos de arrendamento existentes.
7. Atualização
O artigo 3.º prevê revisão periódica dos limites e, na ausência dela, atualização automática a 1 de janeiro segundo o fator previsto no artigo 24.º do NRAU. A atualização dos limites legais não se confunde com a atualização da renda contratual.
8. Cuidados práticos
Antes de aderir, o proprietário deve verificar o concelho, tipologia, certificado energético, estacionamento, requisitos contratuais, obrigações fiscais e impacto económico. A poupança fiscal pode compensar uma renda inferior à de mercado, mas depende da situação concreta.
Conclusão
O novo regime estabelece referências claras para a renda máxima e incentivos potenciais para os proprietários. A sua aplicação exige verificação jurídica e fiscal individualizada, não bastando observar o teto de renda.
Fontes oficiais
• Portaria n.º 454/2026/1: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/454-2026-1179722108
• Decreto-Lei n.º 97/2026: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227
• Portal da Habitação: https://www.portaldahabitacao.pt/web/guest/incentivos-ao-arrendamento
• Autoridade Tributária: https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/atualidades/legislativa/Paginas/portaria-454-2026-1.aspx
Resumo e comunicação
Resumo: A Portaria n.º 454/2026/1 fixou novos limites de renda por concelho e tipologia no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, em vigor desde 14 de outubro de 2026. Prevê majorações para estacionamento privativo e elevada eficiência energética. O regime pode proporcionar benefícios fiscais aos senhorios, mas exige o cumprimento de requisitos próprios. A legislação também contempla o arrendamento de quartos, regras transitórias e atualização anual dos limites. Antes de aderir, importa avaliar o contrato, a renda admissível e as consequências fiscais.
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Avaliação de promoção
A promoção paga pode justificar-se após publicação, sobretudo no Facebook e Instagram, orientada para divulgação informativa junto de proprietários e interessados em arrendamento. A configuração concreta de públicos e segmentação deverá ser confirmada na plataforma antes de executar qualquer campanha, respeitando as regras de publicidade dos advogados.
Versão editorial para publicação no website | 15 de outubro de 2026
